Immobilienverkauf zwischen Privatpersonen : was Maklerbüros euch nie verraten

Habt ihr euch schon mal gefragt, warum eigentlich so viele Leute heute ihre Wohnung oder ihr Haus selbst verkaufen, ohne Makler ? Die Antwort ist simpler, als man denkt : weil sie gemerkt haben, dass die Provision nicht immer den Service rechtfertigt. In Frankreich liegen die Maklergebühren je nach Region zwischen 4% und 8% des Verkaufspreises. Bei einer Immobilie für 300.000€, das macht einfach mal zwischen 12.000€ und 24.000€. Habt ihr das schon mal richtig durchdacht ? Ich finde, das ist eine Summe, die einen zum Nachdenken bringt.

Makler oder nicht ? Die Frage ist nicht so simpel

Aber Achtung, ich will hier nicht in die einfache Falle „Maklerbüros sind böse“ tappen. Franchement, manche Makler machen einen brillanten Job. Andere… sagen wir mal, weniger. Wenn ihr euch zwischen einem klassischen Makler, einem Online-Mandat oder einem Verkauf zwischen Privatpersonen entscheiden müsst, dann lohnt es sich wirklich, die Optionen zu vergleichen, zum Beispiel auf https://www.mon-mandat-immobilier.fr, wo man die verschiedenen Mandatsformen ziemlich klar erklärt findet. Was ich euch heute erzählen will, sind die Dinge, die ein Makler euch nie spontan sagen wird, wenn ihr ihn beauftragt.

Geheimnis Nr. 1: euer Haus verkauft sich auf den ersten 14 Tagen

Das ist ein Punkt, den die meisten Verkäufer nicht wissen. Eine Immobilienanzeige hat ihre maximale Wirkung in den ersten zwei Wochen nach Veröffentlichung. Danach ? Die ernsthaften Käufer haben sie schon gesehen. Wenn ihr keine Besichtigungen bekommt, ist das fast immer ein Preis-Problem, nicht ein Marketing-Problem.

Was Makler oft machen : sie listen euer Haus mit einem überhöhten Preis, weil ihr darauf besteht. Sie wissen, dass es nicht funktionieren wird, aber sie nehmen das Mandat trotzdem. Drei Monate später kommen sie mit „es muss eine Preisanpassung geben“. Genau in dem Moment, wo eure Anzeige bereits „verbrannt“ ist. Klingt euch das bekannt vor ?

Geheimnis Nr. 2: der „Schätzpreis“ ist oft strategisch, nicht objektiv

Wenn ein Makler euch sagt, eure Wohnung sei 280.000€ wert, ist das selten eine rein objektive Schätzung. Manchmal überschätzt er den Preis, um euch das Mandat zu sichern, und versucht dann später, euch nach unten zu drücken. Manchmal unterschätzt er den Preis, um schneller zu verkaufen und schneller die Provision zu kassieren.

Wie schützt man sich ? Holt mindestens drei Schätzungen ein, von verschiedenen Profis. Und vergleicht mit den realen Verkaufspreisen, nicht mit den Anzeigenpreisen. Auf der Website „DVF“ (Demande de Valeurs Foncières) findet ihr alle Immobilienverkäufe der letzten Jahre, mit Adresse und Verkaufspreis. Das ist Gold wert, und das wird euch kein Makler spontan sagen.

Geheimnis Nr. 3: ein einfaches Mandat ist fast immer schlechter als ein exklusives

Hier muss man präzise sein, weil viele Verkäufer das Gegenteil denken. Mit einem einfachen Mandat haben mehrere Maklerbüros euer Bien, jeder denkt, der andere wird verkaufen, niemand investiert wirklich Zeit in eure Anzeige. Resultat : weniger Besichtigungen, längerer Verkauf, oft niedrigerer Endpreis.

Das exklusive Mandat verpflichtet den Makler, sich zu engagieren. Er weiß, dass er die einzige Chance hat, also gibt er Vollgas. Statistisch gesehen verkaufen sich exklusive Mandate schneller und oft zu einem besseren Preis. Aber das wird euch ein Makler in einer „Verkaufssitzung“ nie ehrlich erklären, weil er das Mandat unbedingt haben will, egal in welcher Form.

Geheimnis Nr. 4: Käufer kommen oft direkt

 

Wisst ihr, was viele Käufer machen ? Sie sehen eure Anzeige in einem Schaufenster oder online, und sie versuchen, euch direkt zu finden, um die Maklergebühren zu sparen. Auf einer Immobilie mit 300.000€ „FAI“ (frais d’agence inclus), wenn der Käufer es schafft, euch direkt zu kontaktieren, kann er 15.000€ sparen. Und ihr auch potenziell, je nach Verhandlung.

Das ist illegal ? Nein, nicht wenn euer Mandat einfach ist. Mit einem exklusiven Mandat schon. Aber dieses Spiel passiert die ganze Zeit. Perso, ich finde es ehrlich gesagt nicht besonders fair gegenüber dem Makler, der die Arbeit gemacht hat, aber es zeigt, dass die Käufer selbst spüren, dass die Provision oft übertrieben ist.

Geheimnis Nr. 5: bestimmte Klauseln sind verhandelbar (auch die Provision)

Habt ihr gewusst, dass die Maklerprovision verhandelbar ist ? Es gibt keinen festen Tarif. Die Maklerbüros zeigen euch ein Tarifgitter, aber das ist Verhandlungssache, vor allem für teure Immobilien. Bei einer Immobilie über 500.000€ einen Makler zu fragen, ob er auf 3% statt 5% runtergehen kann, ist völlig legitim.

Verhandelbare Punkte umfassen auch : die Mandatsdauer, die Höhe einer eventuellen Strafklausel, die Erlaubnis für euch, persönlich Käufer zu finden… Lest jede Klausel, bevor ihr unterschreibt. Lasst euch nicht drängen.

Verkauf zwischen Privatpersonen : für wen ist das wirklich geeignet ?

Ich will ehrlich sein. Verkaufen zwischen Privatpersonen ist nicht für jeden gemacht. Es funktioniert gut wenn : ihr Zeit habt, ihr in einer dynamischen Zone seid, eure Immobilie ohne große Mängel ist, und ihr keine Angst habt, mit Käufern zu verhandeln, Verträge zu lesen und mit Notaren zu sprechen.

Es funktioniert schlecht wenn : ihr beruflich sehr beschäftigt seid, eure Immobilie atypisch ist (rural, sehr groß, mit Eigentumsproblemen), oder ihr emotional zu eingebunden seid (Erbschaft, Scheidung, Stress).

Eine Zwischenlösung, die viele heute wählen : der Mandatar oder Online-Makler. Die Provision liegt oft zwischen 1% und 3%, statt 5% bis 7% für klassische Maklerbüros. Ihr behaltet einen Profi an eurer Seite, aber ihr zahlt deutlich weniger.

Mein ehrlicher Schlussgedanke

Es gibt keine Universalantwort. Manchmal lohnt sich ein guter Makler jeden Cent seiner Provision, wenn er euch hilft, schnell und gut zu verkaufen. Manchmal ist es Zeit- und Geldverschwendung. Der Schlüssel ? Versteht eure Optionen, bevor ihr unterschreibt. Vergleicht. Stellt unbequeme Fragen. Die Maklerbüros, die euch ehrlich antworten, sind die, mit denen ihr arbeiten solltet. Die anderen… naja, ihr wisst jetzt was zu tun ist.

Eine letzte Frage : kennt ihr den genauen Quadratmeterpreis für die letzten drei Verkäufe in eurem Viertel ? Wenn nicht, dann fangt da an. Vor jeder anderen Entscheidung.