Kaufen, um zu vermieten 2026 : warum mittelgroße Städte die Metropolen schlagen

Habt ihr in letzter Zeit mal versucht, in Paris, Lyon oder Bordeaux eine Wohnung als Investment zu kaufen ? Franchement, das ist mittlerweile fast unmöglich, ohne dass die Mathematik bei euch klingelt wie ein kaputter Wecker. Die Quadratmeterpreise sind absurd, die Bruttorenditen liegen oft zwischen 2,5% und 3,5%, und nach Steuern bleibt euch… sagen wir mal, fast nichts. Perso, ich habe vor zwei Jahren aufgehört, die großen Metropolen ernsthaft zu betrachten. Und ich bin nicht der Einzige.

Die mittelgroßen Städte haben die Metropolen überholt

Was passiert ist ? Die mittelgroßen Städte haben aufgeholt. Mehr noch : sie haben die Metropolen bei der Rendite einfach überholt. Wenn ihr beispielsweise mal nach Westfrankreich schaut, in die Vendée, gibt es Städte wie Montaigu, wo der Markt richtig dynamisch ist. Auf https://immobilier-montaigu.net findet man konkret, was sich dort gerade tut, und ehrlich gesagt, das öffnet die Augen, wenn man bisher nur Pariser Anzeigen angeschaut hat. Die Frage, die ihr euch stellen müsst : warum weiterhin in einer Stadt investieren, wo ihr 8.000€ pro Quadratmeter bezahlt, wenn ihr anderswo dieselbe Wohnung für 2.500€ bekommt, mit einer doppelt so hohen Rendite ?

Warum die Metropolen ihren Glanz verloren haben

Das hat nicht mit einem einzigen Faktor zu tun, sondern mit einer Anhäufung. Die Preise sind über Jahre hinweg explodiert, während die Mieten nicht mitgezogen haben. Logisch : wenn der Kaufpreis sich verdoppelt und die Miete um 15% steigt, kollabiert die Rendite. In Paris kennt man Bruttorenditen unter 3%, was nach Verwaltungskosten, Steuern und Eigentümergemeinschaftsgebühren oft ein Cash-flow négatif ergibt.

Dazu kommt die Mietpreisbremse, die „encadrement des loyers“, die in Paris, Lille, Lyon und Montpellier richtig zubeißt. Ihr könnt die Mieten nicht mehr frei festlegen, was bei einem Investment, das bereits knapp ist, alles ändert. Habt ihr euch das schon mal richtig durchgerechnet ?

Die mittelgroßen Städte : konkrete Beispiele, die überzeugen

Reden wir mal über Zahlen, weil ohne Zahlen ist alles nur heiße Luft. Angers, Le Mans, La Roche-sur-Yon, Niort, Châteauroux, Belfort… das sind keine sexy Namen für eine Dinnerparty in Paris, aber für euer Portfolio sind sie Gold wert.

In Châteauroux zum Beispiel kann man heute eine T2 von 50m² für rund 70.000€ kaufen, mit einer Miete von etwa 450€. Macht eine Bruttorendite von ungefähr 7,7%. Versucht das mal in Lyon zu finden. La Roche-sur-Yon, in der Vendée, ist eine andere Goldgrube, weil die Wirtschaftslage dynamisch ist und die Demografie wächst. Und Montaigu, das ich vorher erwähnt habe, profitiert von seiner Lage zwischen Nantes und La Roche-sur-Yon, mit einer wirtschaftlichen Aktivität, die viele Junganwerber anzieht.

Was ihr beachten müsst, bevor ihr blindlings investiert

Achtung trotzdem, eine hohe Rendite ist nie umsonst. Mittelgroße Städte haben ihre Tücken, und ich wäre kein guter Berater, wenn ich euch das nicht sagen würde. Was solltet ihr prüfen ?

Die Mietspannung zuerst. Eine Stadt mit niedrigen Preisen, aber wo niemand mieten will, ist eine Falle. Schaut auf die Demografie, die Studentenzahlen, die Beschäftigung, die wirtschaftliche Dynamik. Eine Stadt wie Belfort hat super Renditen auf dem Papier, aber die Bevölkerung sinkt seit Jahren. Riskant.

Die Wertsteigerung danach. In den Metropolen war der Vermögenszuwachs der wichtigste Hebel. In den mittleren Städten ist er moderater, manchmal sogar null. Ihr investiert dort eher für den Cash-flow, nicht für die Plus-Value beim Wiederverkauf. Es ist eine andere Logik, mehr Business, weniger Spekulation.

Drittens : der Zustand der Immobilie. Die Preise sind niedrig, weil viele Wohnungen renoviert werden müssen. Plant ein Renovierungsbudget ein, sonst bekommt ihr eure Berechnungen schnell um die Ohren geschlagen. Eine Wohnung für 60.000€, die 25.000€ Arbeiten braucht, ist nicht dieselbe wie eine für 75.000€ schlüsselfertig.

Welche Strategie für 2026?

Wenn ich euch konkret raten müsste, würde ich sagen : kombiniert eine mittelgroße Stadt mit einem schlauen Steuerstatus. Das Möblierte (LMNP) funktioniert in diesen Städten besonders gut, weil die Mietzielgruppe oft mobil ist (Junganwerber, Saisonarbeiter, junge Familien im Übergang).

Eine Studie der Region, ein paar Wochenendbesuche vor Ort, Gespräche mit lokalen Immobilienmaklern, eine ehrliche Berechnung mit allen Kosten… und ihr werdet schnell verstehen, warum immer mehr Investoren die großen Städte verlassen. Habt ihr noch nie eine Reise gemacht, um eine Stadt zu besuchen, die ihr vorher nicht auf dem Schirm hattet ? Versucht es mal. Manchmal kommt man mit einer Investitionsidee zurück, die man nie für möglich gehalten hätte.

Das Fazit, ohne Schnickschnack

2026 ist nicht das Jahr der Metropolen. Es ist das Jahr der mittelgroßen Städte, derer, die wachsen, deren Wirtschaft solide ist und wo der Quadratmeter noch bezahlbar bleibt. Wenn euer Ziel Cash-flow und Rendite ist, dann verschiebt euren Blick. Schaut nach Westen, in den Zentralmassivbereich, in die Vendée, in den Norden… ihr werdet überrascht sein.

Eine letzte Sache : investiert nicht in eine Stadt, die ihr nicht besucht habt. Niemals. Das ist die einzige Regel, die ich nie verhandle. Eine Excel-Tabelle ist gut, aber eure Augen vor Ort sind besser.